État des Lieux Non Réalisé : Vos Droits et Recours
Vous emménagez dans un nouveau logement et votre propriétaire repousse sans cesse l'état des lieux d'entrée, ou refuse carrément de le réaliser. Ou bien vous quittez votre logement et le bailleur ne se présente pas pour l'état des lieux de sortie. Dans les deux cas, l'absence de ce document peut avoir des conséquences graves pour vous.
L'état des lieux est un document fondamental de la relation locative. Il conditionne la restitution du dépôt de garantie, la répartition des réparations et la preuve de l'état du logement à l'entrée et à la sortie. La loi impose sa réalisation, et vous disposez de moyens pour l'obtenir. Une mise en demeure peut contraindre un propriétaire récalcitrant à respecter cette obligation.
Comprendre vos droits
L'obligation légale
L'état des lieux doit être établi lors de la remise des clés (entrée) et lors de leur restitution (sortie). Il est réalisé de manière contradictoire -- c'est-à-dire en présence des deux parties ou de leurs représentants -- et annexé au bail. C'est une obligation d'ordre public à laquelle aucune clause du bail ne peut déroger.
Les conséquences de l'absence d'état des lieux d'entrée
Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état. Cette présomption est lourde de conséquences : au moment du départ, le propriétaire pourra lui imputer toutes les dégradations constatées, sauf si le locataire parvient à prouver qu'elles existaient déjà. C'est une situation très défavorable pour le locataire.
Les conséquences de l'absence d'état des lieux de sortie
Sans état des lieux de sortie, le propriétaire aura plus de difficultés à justifier des retenues sur le dépôt de garantie. La charge de la preuve des dégradations lui incombera, ce qui complique les retenues.
Le recours au commissaire de justice
Si l'une des parties refuse de participer à l'état des lieux, l'autre peut faire appel à un commissaire de justice (ex-huissier) pour le réaliser. Les frais sont alors partagés par moitié entre le bailleur et le locataire, sauf si le refus est le fait exclusif de l'une des parties.
Les étapes pour agir
Étape 1 : La demande écrite
Adressez un courrier à votre propriétaire en lui demandant de fixer une date pour l'état des lieux. Précisez que cette démarche est une obligation légale et proposez plusieurs créneaux pour faciliter l'organisation.
Étape 2 : La mise en demeure
Si le propriétaire refuse ou ne répond pas, envoyez une mise en demeure en recommandé. Elle rappelle l'obligation d'établir l'état des lieux de manière contradictoire et prévient que, à défaut de réponse, vous ferez appel à un commissaire de justice aux frais partagés.
Étape 3 : Le commissaire de justice
Si le propriétaire reste injoignable ou refuse catégoriquement, faites établir l'état des lieux par un commissaire de justice. Ce document aura une valeur probante renforcée en cas de litige ultérieur.
Ce qu'il faut retenir
- L'état des lieux est obligatoire à l'entrée et à la sortie du logement. Aucune clause ne peut l'écarter.
- Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu un logement en bon état -- une présomption très défavorable.
- Le commissaire de justice est la solution en cas de refus de l'autre partie.
- La mise en demeure formalise votre demande et constitue une preuve de votre diligence.
Créer ma mise en demeure pour état des lieux non réalisé
Pour aller plus loin
- Consultez notre article sur le dépôt de garantie non restitué, souvent lié à l'état des lieux.
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- Pour les informations officielles, consultez service-public.fr.
Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre informatif et ne constituent pas un conseil juridique personnalisé. En cas de doute sur votre situation, nous vous recommandons de consulter un avocat ou une association de consommateurs.