Mise en demeure : Travaux à la charge du bailleur

Situation très courante

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Nathalie Bernard
56 rue des Locataires, 69000 Exempleville

Le 15 mai 2026

SCI Immobilière du Modèle
3 place de la Gestion, 69000 Exempleville

Objet : Mise en demeure d'exécution de travaux incombant au bailleur

Lettre recommandée avec accusé de réception

Madame, Monsieur, Je suis locataire du logement situé au 56 rue des Locataires, 69000 Exempleville, en vertu du contrat de bail signé le 15 janvier 2022. Depuis le 15 octobre 2025, je constate d'importantes infiltrations d'eau au niveau du plafond de la chambre principale, provoquant des traces d'humidité et des moisissures qui s'étendent progressivement. Un plombier, intervenu le 22 octobre 2025, a diagnostiqué une fuite provenant de la toiture nécessitant une réparation urgente. Je vous ai signalé ce problème par courrier électronique le 17 octobre 2025, resté sans réponse. Or, en application de la loi sur les rapports locatifs, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des occupants, et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu. Les réparations importantes, telles que celles relatives à la toiture, incombent au bailleur conformément aux dispositions du Code civil. En outre, le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les caractéristiques du logement décent, parmi lesquelles figure l'absence d'infiltrations et de remontées d'humidité. En conséquence, je vous mets en demeure de faire procéder aux travaux de réparation nécessaires dans un délai de quinze (15) jours à compter de la réception de la présente. Passé ce délai, je me réserve le droit de saisir les juridictions compétentes afin d'obtenir l'exécution forcée des travaux et, le cas échéant, une réduction de loyer proportionnelle au trouble subi. Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées. Nathalie Bernard

Pièces jointes suggérées

Copie du contrat de bail
Photographies des infiltrations et moisissures
Rapport d'intervention du plombier
Copie du courrier de signalement du 17 octobre 2025

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Qui est concerné ?

Expéditeur

Locataire

Destinataire

Bailleur

Objet : Exécution des réparations et travaux d'entretien incombant au bailleur

Quand envoyer cette mise en demeure ?

Les situations qui justifient cette démarche, par ordre de fréquence :

Travaux promis mais jamais réalisés

Au moment de la signature du bail ou lors d'une réclamation antérieure, le propriétaire s'était engagé à effectuer certains travaux : réfection de peinture, plomberie défectueuse, isolation thermique, fenêtres à reprendre. Plusieurs mois — parfois plusieurs années — passent. Rien n'est fait. Les courriers et appels restent sans suite. La mise en demeure transforme un engagement informel en obligation contractuelle datée et opposable.

Plomberie ou chauffage défaillants ignorés

Une fuite récurrente, un radiateur qui ne chauffe plus, une chaudière en bout de course. Vous avez signalé le problème par mail et par téléphone, le propriétaire a accusé réception mais rien ne bouge. La mise en demeure fixe un délai précis pour l'intervention et rappelle au bailleur que la jouissance paisible du logement implique des équipements en état de marche.

Humidité, moisissures ou infiltrations non traitées

Des taches au plafond, une cloison qui s'effrite, l'odeur tenace de moisi. Vous avez photographié, vous avez signalé. Le propriétaire renvoie la responsabilité sur la VMC, sur votre mode de vie, sur d'éventuelles condensations. La mise en demeure formalise la demande d'expertise et d'intervention sur l'origine du problème — pas sur ses conséquences.

Toiture, façade ou parties communes dégradées

Des tuiles déplacées, une gouttière percée, un balcon dont le garde-corps se détache, une cour dont la dalle se fissure. Ces éléments relèvent du gros entretien, donc du bailleur, jamais du locataire. La mise en demeure rappelle cette répartition des charges et fixe un délai pour intervenir avant que la situation ne se détériore davantage.

Travaux votés en copropriété, le propriétaire ne suit pas

L'assemblée de copropriété a voté des travaux affectant votre logement (ravalement, ascenseur, mise en conformité). Le propriétaire-bailleur doit superviser leur exécution et coordonner avec vous. Il ignore les courriers du syndic, les artisans ne viennent pas. La mise en demeure pose noir sur blanc la responsabilité du bailleur dans le suivi.

Comment le destinataire peut réagir

Les réactions les plus fréquentes en face d'une demande comme la vôtre, et la posture qui les neutralise :

« Ce n'est pas urgent, on verra plus tard »

Un report sans date n'est pas une réponse acceptable. Demandez par écrit une date précise d'intervention et la liste des artisans contactés. Sans engagement chiffré dans le temps, la mise en demeure devient nécessaire pour transformer un "plus tard" en obligation datée.

« Ces travaux relèvent du locataire »

La répartition entre travaux à la charge du locataire (petit entretien courant) et travaux à la charge du bailleur (gros entretien, réparations structurelles, conformité) est encadrée. Demandez la justification écrite de la qualification retenue. La plupart des refus tombent quand le bailleur doit justifier sa lecture par écrit.

« Le devis est trop cher, j'attends une meilleure offre »

Le bailleur n'a pas un délai indéfini pour trouver le meilleur devis. Une recherche peut prendre quelques semaines, pas des mois. La mise en demeure fixe une borne raisonnable et exige communication de l'avancement (devis reçus, artisans consultés, date prévisionnelle des travaux).

Pièces à rassembler avant l'envoi

Une mise en demeure sans pièces justificatives est moins persuasive — réunissez ces éléments avant de cliquer sur envoyer :

•Le bail signé et toutes ses annexes (état des lieux d'entrée, diagnostics)
•Tout courrier, mail ou SMS où vous avez signalé le problème, avec horodatage
•Photos et vidéos datées de l'état actuel — multipliez les angles et les dates
•Devis ou diagnostics réalisés à votre initiative pour chiffrer le problème
•Témoignages écrits de voisins ou cohabitants si le problème les affecte aussi
•Toute correspondance antérieure où le propriétaire a reconnu le problème
•Si applicable : avis du syndic ou procès-verbal d'assemblée générale mentionnant les travaux

Après l'envoi : à quoi s'attendre

Le bailleur a quelques semaines pour réagir. Trois issues. Premier : il enclenche les travaux ou prend un engagement chiffré et daté — le plus fréquent quand la mise en demeure est précise sur la nature du problème et le délai exigé. Deuxième : il propose une négociation, par exemple une diminution temporaire du loyer pendant les travaux ou une prise en charge partielle de certains frais. Troisième : silence ou refus persistant, et vous saisissez la commission départementale de conciliation (gratuite) ou le tribunal compétent. Dans tous les cas, la mise en demeure est l'acte qui sécurise la suite : sans elle, il est difficile de démontrer la mauvaise foi du bailleur devant un juge.

Cas concret

Travaux non réalisés par le propriétaire malgré six mois de relances

Un locataire signale en octobre une infiltration au plafond du salon suite à des intempéries. Le propriétaire accuse réception, parle de « voir avec l'assurance ». Six mois plus tard, en avril, rien n'a bougé : la tache s'est étendue, la peinture pèle, l'humidité est devenue chronique. Tous les rappels par mail sont restés sans effet. Une mise en demeure est envoyée en recommandé avec photos datées, copie des échanges antérieurs et délai de 30 jours pour engager l'intervention. Quinze jours plus tard, le propriétaire fait venir un couvreur, l'origine de la fuite est identifiée et réparée. La remise en état intérieure suit le mois suivant. Coût pour le locataire : un timbre recommandé.

Guide pratique : Propriétaire refuse les travaux : vos recours →

Une mise en demeure ignorée par le destinataire — ou rédigée sur un fondement juridique inexact — fait perdre des semaines de procédure et affaiblit votre dossier en cas de litige ultérieur. Notre service vérifie chaque article cité et chaque délai, pour que cette première étape conserve toute sa force.

Questions fréquentes

Combien de temps faut-il laisser au propriétaire avant d'agir ?

Le délai dépend de la gravité. Pour une urgence (fuite active, absence de chauffage en hiver, danger immédiat), quelques jours suffisent. Pour un problème non urgent mais réel, deux à quatre semaines sont raisonnables. La mise en demeure fixe le délai noir sur blanc et le rend opposable, ce qui change tout en cas de procédure ultérieure.

Et si le propriétaire prétend que les travaux sont à ma charge ?

La distinction entre petit entretien à la charge du locataire (joint, ampoule, clé) et gros entretien ou mise en conformité à la charge du bailleur est encadrée. La mise en demeure rappelle cette répartition et exige du propriétaire qu'il justifie par écrit la qualification retenue. Le refus de justifier vaut souvent reconnaissance implicite.

Puis-je faire les travaux moi-même et déduire du loyer ?

Pas sans accord préalable écrit du bailleur ou sans décision de justice. Une retenue unilatérale sur le loyer expose à un commandement de payer puis une procédure de résiliation. La voie sûre est la mise en demeure, suivie au besoin d'une conciliation puis d'une saisine du tribunal qui peut autoriser l'exécution aux frais du bailleur.

Le bailleur peut-il refuser pour cause de coût ?

Le coût des travaux n'est pas un motif valable de refus quand l'obligation lui incombe. Le bailleur peut négocier un calendrier d'exécution, demander des devis comparatifs, mais pas se soustraire indéfiniment. La mise en demeure rappelle que la charge financière fait partie de la qualité de bailleur.

Cela vaut-il aussi pour les logements meublés ou les baux mobilité ?

La répartition des charges s'applique à tout logement loué à usage de résidence principale, qu'il soit nu ou meublé. Les baux mobilité et les baux étudiants obéissent à des règles spécifiques mais la mise en demeure reste l'acte préalable indispensable pour faire reconnaître un manquement du bailleur.

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