Mise en demeure : Utilisation abusive des parties communes

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Cabinet Syndic-Modèle
2 rue du Modèle, 13000 Marseille-Fictif

Le 7 juin 2026

Monsieur Éric Fictif
5 rue des Communs, 13000 Marseille-Fictif

Objet : Mise en demeure de cesser l'usage abusif des parties communes

Lettre recommandée avec accusé de réception

Madame, Monsieur, En qualité de syndic, je constate que vous vous êtes approprié un local commun au sous-sol pour y stocker du matériel, en y posant un cadenas, sans aucune autorisation de l'assemblée générale. [Dans votre lettre personnalisée, cette section contient : le fondement juridique complet — le caractère commun du local et l'interdiction d'un usage privatif sans autorisation — l'absence de droit acquis par tolérance — et les voies de recours.] En conséquence, je vous mets en demeure de libérer le local et de le remettre en état, dans un délai de quinze (15) jours. À défaut, le juge sera saisi. Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées. Le syndic

Pièces jointes suggérées

Règlement de copropriété
Photos datées de l'appropriation
Signalements d'autres copropriétaires
Absence d'autorisation en assemblée

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Qui est concerné ?

Expéditeur

Syndic

Destinataire

Copropriétaire

Objet : Cessation de l'usage non conforme des parties communes

Quand envoyer cette mise en demeure ?

Les situations qui justifient cette démarche, par ordre de fréquence :

Appropriation d'une partie commune

Un copropriétaire s'approprie une partie commune (palier, couloir, cour, local) pour son usage privatif — stockage, extension, stationnement. Les parties communes sont à l'usage de tous. La mise en demeure réclame la libération et la remise en état.

Encombrement créant un risque

Des objets, déchets ou matériels encombrent les parties communes (couloirs, issues de secours), créant un risque de sécurité. La mise en demeure exige le dégagement immédiat, surtout pour les issues de secours.

Travaux affectant les parties communes sans autorisation

Un copropriétaire a réalisé des travaux touchant les parties communes (percement, fixation, modification) sans autorisation de l'assemblée. La mise en demeure réclame la remise en état ou la régularisation.

Usage non conforme à la destination de l'immeuble

Un usage des parties communes contraire au règlement de copropriété ou à la destination de l'immeuble (activité bruyante, commerciale non autorisée) gêne les autres copropriétaires. La mise en demeure réclame la cessation.

Comment le destinataire peut réagir

Les réactions les plus fréquentes en face d'une demande comme la vôtre, et la posture qui les neutralise :

« Personne ne s'en sert de toute façon »

Une partie commune reste commune même si elle paraît peu utilisée : nul ne peut se l'approprier pour un usage privatif sans autorisation de l'assemblée. La mise en demeure rappelle ce principe et réclame la libération.

« Le précédent syndic était d'accord »

Une tolérance passée, surtout non formalisée par une décision d'assemblée, ne crée pas de droit acquis sur une partie commune. La mise en demeure rappelle qu'un usage privatif suppose une autorisation régulière de l'assemblée et réclame la régularisation ou la libération.

« Mes affaires ne gênent personne »

L'encombrement des parties communes, en particulier des accès et issues de secours, pose un problème de sécurité indépendamment de la gêne ressentie. La mise en demeure exige le dégagement, l'enjeu étant la sécurité de tous.

Pièces à rassembler avant l'envoi

Une mise en demeure sans pièces justificatives est moins persuasive — réunissez ces éléments avant de cliquer sur envoyer :

•Le règlement de copropriété (parties communes, destination)
•Des photos datées de l'appropriation, de l'encombrement ou des travaux
•Les éventuels signalements d'autres copropriétaires
•Le procès-verbal d'assemblée le cas échéant (absence d'autorisation)
•Tout élément sur le risque de sécurité (issues de secours, etc.)
•Les échanges antérieurs avec le copropriétaire concerné

Après l'envoi : à quoi s'attendre

Le copropriétaire a un délai court pour réagir, plus court encore en cas de risque de sécurité. Trois issues. Premier : libération des lieux, dégagement ou remise en état (souvent, le rappel formel suffit). Deuxième : demande de régularisation soumise à l'assemblée (pour un usage qui pourrait être autorisé). Troisième : refus, et le syndic, mandaté par l'assemblée, peut saisir le juge pour faire cesser l'usage abusif et ordonner la remise en état, le cas échéant sous astreinte. La mise en demeure documente l'abus et constitue le préalable à cette action.

Cas concret

Local commun transformé en réserve privative, libération obtenue après mise en demeure

Un copropriétaire s'est approprié un local commun au sous-sol pour y stocker du matériel professionnel, en y posant un cadenas, sans aucune autorisation de l'assemblée. D'autres copropriétaires s'en plaignent. Le syndic adresse une mise en demeure rappelant que le local est une partie commune, qu'aucune décision d'assemblée n'autorise cet usage privatif, et exigeant la libération et la remise en état sous 15 jours, faute de quoi le juge sera saisi. Le copropriétaire libère le local et présente, s'il le souhaite, une demande d'autorisation à la prochaine assemblée. Le rappel du défaut d'autorisation a suffi.

Pour comprendre vos droits : lire notre guide complet sur la mise en demeure pour utilisation abusive des parties communes

Une mise en demeure ignorée par le destinataire — ou rédigée sur un fondement juridique inexact — fait perdre des semaines de procédure et affaiblit votre dossier en cas de litige ultérieur. Notre service vérifie chaque article cité et chaque délai, pour que cette première étape conserve toute sa force.

Questions fréquentes

Un copropriétaire peut-il utiliser une partie commune pour lui seul ?

Pas sans autorisation régulière de l'assemblée générale. Les parties communes sont à l'usage de tous les copropriétaires selon le règlement ; se les approprier (stockage, extension, stationnement privatif) est abusif sans décision le permettant. La mise en demeure réclame la libération ou la régularisation par l'assemblée.

Une tolérance ancienne crée-t-elle un droit ?

Non, en principe : une tolérance, surtout non formalisée par une décision d'assemblée, ne confère pas de droit acquis sur une partie commune. La mise en demeure rappelle qu'un usage privatif suppose une autorisation régulière et réclame la régularisation ou la cessation.

Que faire en cas d'encombrement des issues de secours ?

C'est un enjeu de sécurité prioritaire : les accès et issues de secours doivent rester dégagés en permanence. La mise en demeure exige un dégagement immédiat, et le syndic peut intervenir rapidement, y compris par la voie judiciaire en cas de danger.

Qui agit : le syndic ou les copropriétaires ?

Le syndic, représentant le syndicat des copropriétaires, est chargé de faire respecter le règlement et de préserver les parties communes. La mise en demeure émane donc du syndic, au nom de la copropriété, à charge pour lui de saisir le juge si l'abus persiste.

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