Mise en demeure : Charges de copropriété impayées

Situation très courante

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Cabinet Syndic-Modèle
4 rue du Modèle, 75000 Exempleville

Le 7 juin 2026

Monsieur Alain Fictif
12 rue de la Copropriété, 75000 Exempleville

Objet : Mise en demeure de paiement des charges de copropriété

Lettre recommandée avec accusé de réception

Madame, Monsieur, En qualité de syndic du syndicat des copropriétaires, je constate que vos appels de charges demeurent impayés depuis le 1er octobre 2025, pour un montant total de 2 800 euros, malgré nos relances. [Dans votre lettre personnalisée, cette section contient : le fondement juridique complet — le caractère dû des charges votées indépendamment de toute contestation de gestion — le décompte individuel — et les voies de recouvrement propres à la copropriété (privilège, déchéance du terme).] En conséquence, je vous mets en demeure de régler les charges dues, dans un délai de quinze (15) jours à compter de la réception de la présente. Passé ce délai, le recouvrement sera engagé. Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées. Le syndic

Pièces jointes suggérées

Décompte individuel des charges
Procès-verbaux approuvant les comptes
Appels de fonds adressés
Relances précédentes

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Qui est concerné ?

Expéditeur

Syndic

Destinataire

Copropriétaire

Objet : Paiement des charges de copropriété en retard

Quand envoyer cette mise en demeure ?

Les situations qui justifient cette démarche, par ordre de fréquence :

Copropriétaire en retard sur ses appels de fonds

Un copropriétaire ne règle plus ses appels de charges, ce qui pèse sur la trésorerie de la copropriété et sur les autres copropriétaires. Le syndic doit recouvrer ces sommes. La mise en demeure réclame le paiement des charges dues avant d'engager le recouvrement.

Refus de payer en contestant la gestion

Le copropriétaire refuse de régler au motif d'un désaccord avec le syndic ou l'assemblée. La contestation de la gestion ne dispense pas du paiement des charges votées. La mise en demeure rappelle cette distinction et réclame le règlement.

Charges exceptionnelles (travaux) impayées

Un appel de fonds pour des travaux votés reste impayé, bloquant le financement du chantier. La mise en demeure réclame le versement de la quote-part due au titre des travaux.

Dette accumulée sur plusieurs trimestres

Les impayés s'accumulent depuis plusieurs trimestres et la dette devient importante. La mise en demeure chiffre l'ensemble et constitue le préalable à la procédure de recouvrement et, le cas échéant, à la déchéance du terme.

Comment le destinataire peut réagir

Les réactions les plus fréquentes en face d'une demande comme la vôtre, et la posture qui les neutralise :

« Je conteste les comptes, je ne paie pas »

La contestation des comptes ou de la gestion se règle par les voies appropriées (assemblée, contestation des décisions), mais ne dispense pas de payer les charges régulièrement appelées. La mise en demeure rappelle que le paiement des charges votées n'est pas suspendu par un litige sur la gestion.

« Je n'utilise pas cet équipement / ces parties »

Les charges se répartissent selon les règles du règlement de copropriété (tantièmes, utilité), indépendamment de l'usage effectif que vous faites d'un équipement. La mise en demeure rappelle la répartition applicable et réclame la quote-part due.

« Je paierai quand j'aurai les moyens »

Un report indéfini fait courir la dette et expose à des frais et à une procédure. Un échéancier peut être négocié, mais pas une suspension unilatérale. La mise en demeure ouvre la voie à un échéancier formalisé ou au recouvrement.

Pièces à rassembler avant l'envoi

Une mise en demeure sans pièces justificatives est moins persuasive — réunissez ces éléments avant de cliquer sur envoyer :

•Le décompte individuel des charges du copropriétaire (appels et paiements)
•Les procès-verbaux d'assemblée approuvant les comptes et budgets
•Les appels de fonds adressés et leurs dates
•Le règlement de copropriété (clé de répartition des charges)
•Les éventuelles relances déjà envoyées
•L'état daté de la dette accumulée

Après l'envoi : à quoi s'attendre

Le copropriétaire a un délai court pour réagir. Trois issues. Premier : règlement de la dette ou mise en place d'un échéancier (fréquent, le copropriétaire sachant la procédure efficace). Deuxième : négociation d'un plan d'apurement. Troisième : silence, et le syndic engage le recouvrement, qui dispose d'outils puissants en copropriété (procédure accélérée, privilège sur le lot, déchéance du terme rendant exigibles les sommes à venir). La mise en demeure est l'étape préalable qui formalise la créance et, souvent, suffit à débloquer le paiement.

Cas concret

Copropriétaire en impayé de trois trimestres, dette réglée après mise en demeure

Un copropriétaire cesse de régler ses appels de charges pendant trois trimestres, invoquant un désaccord avec le syndic sur l'entretien de l'immeuble. La dette atteint plusieurs milliers d'euros et grève la trésorerie de la copropriété. Le syndic adresse une mise en demeure avec le décompte individuel, les procès-verbaux approuvant les comptes, rappelant que la contestation de la gestion ne suspend pas le paiement des charges votées, et réclamant le règlement sous 15 jours, faute de quoi le recouvrement sera engagé. Le copropriétaire règle l'arriéré et soulève ses griefs à l'assemblée suivante. Le rappel que charges et contestation sont indépendantes a débloqué le paiement.

Pour comprendre vos droits : lire notre guide complet sur la mise en demeure pour charges de copropriété impayées

Une mise en demeure ignorée par le destinataire — ou rédigée sur un fondement juridique inexact — fait perdre des semaines de procédure et affaiblit votre dossier en cas de litige ultérieur. Notre service vérifie chaque article cité et chaque délai, pour que cette première étape conserve toute sa force.

Questions fréquentes

Un copropriétaire peut-il refuser de payer en contestant le syndic ?

Non. La contestation de la gestion ou des comptes ne dispense jamais du paiement des charges régulièrement votées. Le copropriétaire doit payer, puis faire valoir ses contestations par les voies prévues (assemblée, contestation des décisions). La mise en demeure rappelle cette séparation.

Quels moyens de recouvrement en copropriété ?

Le recouvrement des charges bénéficie d'outils renforcés : procédure accélérée pour les charges courantes, privilège sur le lot du débiteur, et déchéance du terme qui rend exigibles les charges à venir lorsque les conditions sont réunies. La mise en demeure est l'étape préalable qui ouvre ces voies.

Peut-on accorder un échéancier ?

Oui, un plan d'apurement peut être négocié, ce qui évite souvent la procédure. Mais il doit être formalisé et respecté. La mise en demeure peut proposer cette voie tout en réservant le recouvrement à défaut d'accord ou de respect de l'échéancier.

Les charges de travaux sont-elles traitées comme les charges courantes ?

Les appels pour travaux votés sont dus comme les charges courantes une fois la décision adoptée. Leur impayé bloque le financement du chantier et engage la responsabilité du copropriétaire défaillant. La mise en demeure les réclame spécifiquement.

Autres mises en demeure — COPROPRIÉTÉ

●Travaux votés en AG non réalisés→●Non-respect du règlement de copropriété→●Mauvaise gestion du syndic→●Non-communication des documents de copropriété→●Non-convocation de l'assemblée générale→

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