Mise en demeure : Retenue abusive sur dépôt de garantie

Situation très courante

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Régine Exemple
11 rue du Modèle, 45000 Orléans-Fictif

Le 7 juin 2026

Monsieur Kevin Fictif
6 rue du Faubourg, 45000 Orléans-Fictif

Objet : Mise en demeure — contestation de retenues sur le dépôt de garantie

Lettre recommandée avec accusé de réception

Madame, Monsieur, Vous retenez une partie de mon dépôt de garantie de 850 euros pour des réparations sans justificatif chiffré, alors que l'état des lieux ne relève pas de dégradation au-delà de l'usure. Je conteste ces retenues. [Dans votre lettre personnalisée, cette section contient : le fondement juridique complet — l'obligation de justifier les retenues par des pièces chiffrées — la distinction usure/dégradation — et les voies de recours.] En conséquence, je vous mets en demeure de me restituer la somme retenue ou de produire les justificatifs chiffrés, dans un délai de quinze (15) jours à compter de la réception de la présente. À défaut, je saisirai la commission départementale de conciliation. Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées. Régine Exemple

Pièces jointes suggérées

Le bail et les états des lieux d'entrée et de sortie
Le justificatif du versement de la caution
Les retenues annoncées et l'absence de pièces
Les échanges avec le bailleur

Cet exemple est généré à partir de faits entièrement fictifs. Votre lettre sera personnalisée à votre situation réelle.

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Qui est concerné ?

Expéditeur

Locataire

Destinataire

Bailleur

Objet : Contestation de retenues injustifiées sur le dépôt

Quand envoyer cette mise en demeure ?

Les situations qui justifient cette démarche, par ordre de fréquence :

Retenues annoncées sans factures ni devis

Le bailleur conserve une partie de la caution pour des « réparations » ou « remise en état » mais n'envoie aucune facture, aucun devis chiffré. Une retenue sans pièce justificative n'est pas opposable — la mise en demeure exige la production des justificatifs ou la restitution intégrale.

Retenue pour usure normale qualifiée à tort de dégradation

Vous avez occupé le logement plusieurs années, l'usure normale a fait son œuvre (peinture jaunie, robinetterie patinée, traces sur les murs). Le bailleur facture une remise à neuf complète — ce qui revient à mettre à votre charge la vétusté, qui ne lui incombe pas.

Retenue disproportionnée par rapport aux faits

Une trace minime à l'état des lieux de sortie sert de prétexte à une retenue sans rapport avec le coût réel de la réparation. La mise en demeure conteste la disproportion et exige le détail chiffré.

Retenue pour des charges déjà soldées

Le bailleur retient la caution pour un solde de charges qu'il prétend impayé, alors que vous avez bien réglé chaque mois. La mise en demeure clarifie la nature de la somme retenue et exige la justification précise.

Retenue cumulant plusieurs prétextes flous

Le bailleur cumule plusieurs petits motifs (« nettoyage », « petites réparations », « usure ») pour absorber tout ou presque tout le dépôt. Chaque motif pris séparément n'est pas chiffré ; la mise en demeure exige le détail poste par poste.

Comment le destinataire peut réagir

Les réactions les plus fréquentes en face d'une demande comme la vôtre, et la posture qui les neutralise :

« Les justificatifs sont en cours de transmission »

L'obligation de justifier la retenue existe au moment de la retenue, pas plus tard. Demandez par écrit une date précise et exigez que la somme litigieuse soit restituée si les justificatifs n'arrivent pas dans le délai imparti.

« L'usure normale est appréciée par le bailleur »

Faux. L'usure normale est une notion juridique avec des critères objectifs (durée d'occupation, ancienneté de l'élément, usage normal). Demandez que chaque retenue pour « dégradation » soit accompagnée d'une comparaison avec l'état des lieux d'entrée et d'un chiffrage.

« Les charges seront régularisées plus tard »

Cette argument confond deux questions distinctes : la restitution de la caution et la régularisation annuelle des charges. La mise en demeure les sépare et exige la restitution de la part qui n'est pas légitimement liée aux charges.

Pièces à rassembler avant l'envoi

Une mise en demeure sans pièces justificatives est moins persuasive — réunissez ces éléments avant de cliquer sur envoyer :

•Le bail signé (recto-verso, toutes les pages)
•L'état des lieux d'entrée (signé contradictoirement)
•L'état des lieux de sortie
•La lettre du bailleur annonçant les retenues
•Toute facture ou devis fourni par le bailleur (même incomplet)
•Photos du logement à la sortie (datées si possible)
•Le justificatif de versement initial de la caution
•Vos relevés bancaires montrant les paiements de charges réguliers

Après l'envoi : à quoi s'attendre

Trois scénarios habituels après l'envoi en recommandé. Premier : le bailleur reconnaît l'absence de justificatifs et restitue la somme litigieuse — c'est de loin le plus fréquent quand la mise en demeure est précise et chiffrée. Deuxième : il fournit les justificatifs ; certains tiennent, d'autres pas, ce qui ouvre une négociation poste par poste. Troisième : silence ou refus, et la voie reste la conciliation gratuite ou le tribunal compétent en première instance.

Cas concret

Locataire 4 ans, bailleur retient 380 € pour « remise en peinture »

Un locataire quitte son appartement après quatre ans d'occupation. État des lieux de sortie sans dégradation notable, simplement de l'usure (peinture jaunie, traces normales). Le bailleur restitue 920 € sur les 1 300 € de caution, retenant 380 € pour « remise en peinture ». Demande de justification — pas de réponse. Une mise en demeure est envoyée en recommandé, état des lieux de sortie et d'entrée joints (qui montre la peinture déjà ancienne à l'entrée), accompagnée d'un devis indépendant pour la remise en peinture (180 €), avec un délai de 15 jours. Le bailleur restitue 380 € moins 90 € au titre d'un compromis sur une trace de cuisine, soit 290 €. La transaction est acceptée, le dossier se clôt sans procédure.

Guide pratique : Dépôt de garantie non restitué : comment le récupérer →

Une mise en demeure ignorée par le destinataire — ou rédigée sur un fondement juridique inexact — fait perdre des semaines de procédure et affaiblit votre dossier en cas de litige ultérieur. Notre service vérifie chaque article cité et chaque délai, pour que cette première étape conserve toute sa force.

Questions fréquentes

Quelle est la différence entre une retenue justifiée et une retenue abusive ?

Une retenue justifiée correspond à une dégradation réelle (au-delà de l'usure normale), chiffrée précisément (facture ou devis), et conforme à ce qui figure à l'état des lieux d'entrée et de sortie. Une retenue abusive en manque au moins un : elle est invoquée sans pièce justificative, ou elle confond usure et dégradation, ou elle facture la remise à neuf de ce qui était déjà ancien à votre arrivée.

Le bailleur produit des devis surévalués, que faire ?

La surévaluation se prouve en faisant établir un devis indépendant pour la même prestation. La mise en demeure peut alors comparer les deux et exiger le réajustement. Conservez tous les éléments (devis du bailleur, devis indépendant, photos) — c'est le matériel d'un dossier solide en conciliation ou au tribunal.

Si je suis en colocation, comment ça se passe ?

La caution est généralement unique pour la colocation. La mise en demeure peut être envoyée par un seul colocataire au nom de tous (avec leur accord écrit pour éviter les contestations ultérieures), ou par chacun pour sa quote-part. La forme dépend de ce que prévoyait le bail.

Combien de temps pour récupérer ?

La mise en demeure produit son effet dans les jours qui suivent la réception du recommandé dans la majorité des cas. Si elle reste sans effet, la conciliation prend généralement quelques semaines, le tribunal quelques mois. La grande majorité des dossiers se règlent au stade de la mise en demeure ou de la conciliation, sans aller jusqu'au tribunal.

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